作者：陈有限

来源：信实房地产与建设工程法律事务部

但凡涉及合同纠纷的判决、裁决，一般都要首先审查合同的效力，因为合同是否成立及其是否有效，面临的处理结果可能大相径庭。房屋租赁合同纠纷，作为合同纠纷中的常见类型，也无例外地应当首先审查其合同效力。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”司法实践中，合同被认定无效的很大一部分原因，即在于其违反法律、行政法规的强制性规定。房屋租赁合同是否有效，亦受到诸多法律、行政法规的强制性规定的影响。具体到与消防有关的法律、行政法规的强制性规定而言，目前在法律层面尚仅有《消防法》，在行政法规层面尚无相关规定。对于《消防法》有关房屋使用的强制性规定是否足以影响房屋租赁合同的效力，仍存在不同认识。

颇具影响力的微信公众号“法语峰言”于2016年7月8日发布的《最高院肖峰法官简析：未经消防验收合格房屋的租赁合同一律无效吗？》一文中，即仍认为“除了上述必须经消防验收的房屋出租时会因未经消防验收合格导致租赁合同无效，其他房屋租赁合同的效力一般不受是否消防验收合格的影响。”

结合上述仍然存在的不同认识，本文为此作一简要商榷与分析。

一、有关房屋使用的消防强制性规定

依照《消防法》第十一条、第十三条、第十五条的规定，房屋租赁合同视野中的房屋类型，大体可以分为国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程、其他建设工程以及公众聚集场所。

就属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程的房屋而言，建设单位应当在建设工程竣工后向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

就属于其他建设工程的房屋而言，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。经依法抽查不合格的，应当停止使用。

就属于公众聚集场所（不一定属于上述大型的人员密集场所）的房屋而言，在该等场所投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条分别对上述大型的人员密集场所、其他特殊工程的具体情形作出了规定。

上述规定中的“禁止投入使用”“应当停止使用”“不得投入使用、营业”，即系属于《消防法》对有关房屋使用的强制性规定。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，作为租赁合同的一种类型，同样存在有关房屋使用的约定，因此亦应当遵守《消防法》有关房屋使用的强制性规定。

二、最高人民法院关于消防强制性规定与房屋租赁合同效力的意见演变

就房屋租赁合同是否因未经消防验收而无效在司法实践中发生的争议，云南省高级人民法院曾依据租赁房屋所在区位不同，提出区分对待的观点并就此请示最高人民法院，最高人民法院为此作出的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（﹝2003﹞民一他字第11号）中认为，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

根据上述函复载明的意见，对于必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，据此所签订的房屋租赁合同应当被认定为无效。对于不是必须经过公安消防机构验收的房屋，人民法院不能以房屋未经消防验收为由而认定据此签订的房屋租赁合同无效。

上述函复，虽然仅是最高人民法院针对云南省高级人民法院请示问题所作出的答复，但已表明最高人民法院对违反消防强制性规定而所签订的房屋租赁合同之效力的意见，一度成为各级人民法院在处理该类纠纷时的依据。

但是，自2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”根据该规定，《消防法》有关房屋使用条件的强制性规定，亦应当认为系属于该规定第三款所述的法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，但违反该等强制性规定的，无论是否系属于必须经过公安消防机构验收的房屋，据此签订的房屋租赁合同不应当再被认定为无效，且违反该等强制性规定的，将成为承租人在无法使用租赁房屋的情况下解除合同的依据。

自2013年4月8日起施行的《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（法释〔2013〕7号）第63条中，亦明确规定上述《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定存在冲突而应被废止，即从该决定施行之日起不再适用。因此，有关消防强制性规定对房屋租赁合同效力的影响之认定，应当以该解释的规定为准。

三、结论

违反消防有关房屋使用条件的强制性规定的房屋租赁合同并不因此而无效，且承租人在租赁房屋因违反法律、行政法规有关消防强制性规定而无法使用的情况下，依法享有解除合同的权利。