作者：陈昱、黄琦

来源：信实房地产与建设工程法律事务部

法院在执行被查封的不动产过程中，被执行人与案外人串通、虚构租赁合同，企图以不动产租赁权对抗干扰人民法院执行的情形时有发生。为保障被执行的不动产利害关系人的合法权益不受侵害，本文将结合笔者办理的具体案例，分析遭遇案外人主张以不动产租赁权对抗法院执行问题时的应对之策，供实践中参考。

案情介绍

2013年1月5日，A公司与厦门某银行签订001号《最高额抵押合同》约定以厦门市某厂房（下称“涉案房产”）作为最高额抵押担保。2013年1月28日，双方对涉案房产办理了抵押登记。

在吴某与陈某、B公司、A公司民间借贷纠纷一案中，吴某于2013年12月16日向漳州市中级人民法院（下称“漳州中院”）申请强制执行民事调解书。2013年12月18日，漳州中院对涉案房产采取了执行查封措施，并于2014年8月21日委托厦门市中级人民法院（下称“厦门中院”）代为执行。厦门中院接受委托后，依法对涉案房产进行了公开拍卖， C公司竞得涉案房产。C公司于2015年1月20日办理了土地房屋权证。2015年7月21日，厦门中院作出《关于厦门市某厂房的清场公告》，责令涉案房产的占有人在公告张贴之日起十五日内腾空、迁出房产交付买受人C公司。

案外人D公司对上述公告不服，以D公司对涉案房产中部分单元房产享有合法的租赁权益为由，向厦门中院提出书面执行异议，厦门中院受理后，裁定驳回D公司提出的执行异议。D公司不服该裁定结果，提起案外人执行异议之诉。D公司称，D公司与A公司于2013年12月16日签了合法有效的《租赁合同》，已全额支付租赁期限内的租金，并且实际占有了涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“执行异议和复议规定”）第三十一条第一款的规定，D公司在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已占有使用涉案房产，故D公司有权请求法院在租赁期限内阻止向C公司移交占有被执行的涉案房产。

实务要点

（一）此案是否可以适用“买卖不破租赁”原则？

本案中，A公司与厦门某银行于2013年1月28日在涉案房产上设立了抵押权，D公司主张于2013年12月16日与A公司签订了《租赁合同》，并实际占有了涉案房产。从时间上可以判断，本案属于先抵后租的情形。此外，在案件审理过程中，A公司并未提供证据证明其出租行为已经由厦门某银行的同意。根据物权法第一百九十条、担保法司法解释第六十六条及城镇房屋租赁合同司法解释第二十条之规定，不动产租赁权不得对抗已登记的抵押权。法院依法对涉案房产进行拍卖后，涉案房产上设立的租赁关系对C公司不具有约束力，即此时不适用“买卖不破租赁”的原则。

（二）执行程序中，如何判断案外人提出的不动产租赁权是否能阻却法院的执行？ 

依据执行异议和复议规定第三十一条第一款规定，承租人以不动产租赁权为由阻却执行，需具备以下两个条件：租赁合同必须在法院查封诉争房产之前成立并生效；在查封前占有房屋。结合实践，主要从如下两个方面进行判断：1. 审查租赁合同是否在查封之前合法有效成立；2. 判断承租人或次承租人在查封前是否实际占有使用租赁物。当事人如主张占有房屋的，应提供相应的证据予以证明。

本案中，D公司虽主张在查封之前与A公司签订了《租赁合同》，但其未提供足够的证据予以证明其对涉案房屋的占有，D公司应承担举证不能的后果。另外，D公司提供了数份转租合同用以证明其在租赁A公司的厂房后系直接用于转租收取租金，然而其提供的转租合同均无法证明在法院查封涉案房产之前承租人D公司或次承租人已实际占有使用。因此，D公司关于在租赁期限内阻止向C公司移交占有被执行的涉案房产的请求无法得到法院支持。

实务小结

在执行程序中，若遭遇案外人以享有不动产租赁权为由，试图对抗法院对抵押房产的执行时，应从如下两个层面进行考虑：

1.判断抵押权与案外人主张的不动产租赁权成立的先后顺序，当抵押权设立在先，不动产租赁权成立在后，此时无论租赁关系是否合法有效，不动产租赁权无法对抗抵押权人实现抵押权，即案外人以享有不动产租赁权为由无法阻却法院对已抵押房产的执行。

2. 若租赁权从形式上看成立在抵押权设立之前，此时则应根据执行异议和复议规定第三十一条的规定来判断案外人主张的不动产租赁权是否符合阻却执行的法定条件。如案外人无法提供证据证明在法院查封之前租赁合同已合法有效成立，并且无法提供证据证明在查封前已实际占有使用该房产，则案外人主张的不动产租赁权无法产生阻却法院执行的效果。

在处理案外人以不动产租赁权对抗法院执行的法律问题时，应结合合同法、物权法、担保法司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释等关于“买卖不破租赁”原则的相关条款以及执行异议和复议规定的相关条款，进行综合判断，以解实务中的迷思。